作者：法治周末記者 肖莎
法治周末
多地搖號售房中出現(xiàn)的暗箱行為，集中體現(xiàn)在：
◎搖號軟件并非公證處提供，而是由開發(fā)商提供
◎軟件是死的，人是活的，如果輸入的數(shù)據(jù)或備選有問題，結(jié)果也未必是公平公正的
——法治周末記者 肖莎
在諸多實行搖號售房的城市，能否買到新房，靠的是運氣——
湖南長沙：剛剛工作不久的文小天(化名)運氣爆棚，第一次參與搖號就中簽了，項目一共推出484套房子，參與搖號者超過2000人，文小天的選房序號為400號；
陜西西安：一個剛剛落戶不到半年的新西安人李皎(化名)，已參加了5次搖號，屢屢未中，內(nèi)心無奈又焦躁；
……
但有的時候，要想中簽，光靠好運氣也不行，因為在售的看起來充裕的房源，其實已經(jīng)被某些人內(nèi)定。
1個多月前，西安的南長安街壹號項目在搖號過程中就出現(xiàn)了搖號系統(tǒng)被人為操控、部分房源被內(nèi)定的情況。經(jīng)西安市長安區(qū)調(diào)查組查實，該項目有106套房屋是提前已有人托關(guān)系訂好，其中有35名公職人員涉及其中。該項目搖號系統(tǒng)的提供方以及開發(fā)商的相關(guān)工作人員，因涉嫌破壞計算機信息系統(tǒng)犯罪被公安機關(guān)立案偵查。
搖號售房，本是各大房地產(chǎn)市場較熱的城市為了遏制投機炒作、規(guī)范銷售行為而推出的市場調(diào)控新政，卻在部分地區(qū)的部分項目演化成了尋租的“樂土”。
不斷出現(xiàn)的搖號丑聞，在一步步吞噬事發(fā)當(dāng)?shù)氐馁I房者對開發(fā)商的信任，且負面效應(yīng)還在向四周蔓延。
如何保證搖號結(jié)果的公正公平，成為諸多購房者關(guān)注的話題。
多地搖號售房被質(zhì)疑
西安的房地產(chǎn)市場在今年上半年“事故”頻出。
在南長安街壹號項目出事前，西安的城市錦上項目還被曝出“半夜搖號”。西安市住房保障和房屋管理局隨后要求項目重新?lián)u號，并對開發(fā)企業(yè)作出處罰。
兩周前，北京的限競房項目瀛海府，因為排號人數(shù)遠多于可供房源數(shù)量，項目選擇搖號開售，隨后就有參與者在水木清華的論壇上質(zhì)疑搖號的公正性。
目前，全國已有8個城市出臺政策，要求全部或者部分新房房源需搖號出讓，包括上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳。北京雖未出臺相關(guān)政策，但今年已有兩個限競房項目通過搖號的方式出售，未來是否會有更多的項目加入搖號選房的隊列也未可知。
從開發(fā)商自發(fā)搖號到公證搖號
搖號售房并非新鮮事。在多個城市要求新房搖號出讓之前，也有開發(fā)商自發(fā)通過搖號銷售。
一位曾在幾年前參加過開發(fā)商自發(fā)搖號的購房者向法治周末記者回憶，當(dāng)初她想要購買的是北京的一套改善型住房，由于緊鄰地鐵，房源比較緊俏。
“銷售人員在接待我的時候直接就問我，做什么職業(yè)，是不是認(rèn)識公司管理層，如果打個招呼，買到的幾率比較大。”該購房者說，他后來還是找了人，向該項目負責(zé)人打了個招呼。
在開發(fā)商自主發(fā)起的搖號售房過程中，這種托關(guān)系購房的情況并不鮮見。
記者在淘寶上鍵入“搖號軟件”，發(fā)現(xiàn)幾十元就可以買到能定制搖號方案的軟件，客服人員稱“想搖幾號搖幾號”。
不過文小天告訴法治周末記者，他認(rèn)為自己參與的長沙某樓盤的搖號出讓還是比較公正的。
“大概流程是：我先去售樓處認(rèn)籌，開發(fā)商會給一個認(rèn)籌號；然后，開發(fā)商把所有的認(rèn)籌號給公證處，由公證處統(tǒng)一搖號，搖出選房的順序號。而且公證處搖號時，會隨機抽取幾個認(rèn)籌者現(xiàn)場見證，沒有到現(xiàn)場的認(rèn)籌者可以通過網(wǎng)絡(luò)直播觀看搖號過程?！蔽男√煺f，因為搖號是公證處進行的，感覺可以杜絕開發(fā)商暗箱操作的空間。
查詢目前出臺搖號政策的8個城市的相關(guān)政策，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，這些城市均要求搖號應(yīng)由公證機構(gòu)主持或監(jiān)督，不能由開發(fā)商自主開展。
搖號軟件應(yīng)由誰提供
公證搖號能讓開發(fā)商搖號賣房這一行為躲開暗箱，拉到陽光下嗎？
從過往的事例看，即便是公證搖號，在西安也出現(xiàn)了問題。
法治周末記者發(fā)現(xiàn)，在南長安街壹號的搖號過程中，搖號軟件并非公證處提供，而是由開發(fā)商提供。
南京市律協(xié)副會長賈政和告訴法治周末記者，在2016年南京樓市較熱的時候，有些開發(fā)商在搖號時請公證機關(guān)公證，但由于搖號軟件是開發(fā)商提供，公證機構(gòu)遂向搖號軟件操作單位提出相應(yīng)公開透明的要求，在得不到肯定響應(yīng)的前提下，南京市公證機構(gòu)據(jù)此不再承接此類事項的公證法律服務(wù)。
“在這種情況下，有的開發(fā)商邀請律師去現(xiàn)場作見證。”賈政和告訴法治周末記者，為此，南京市律協(xié)組織召開商品房銷售“選房搖號”法律服務(wù)風(fēng)險管理業(yè)務(wù)研討會，并認(rèn)為對采用電腦派位方式的“搖號選房”見證業(yè)務(wù)，律師不應(yīng)受理承辦。
賈政和說，之所以出此建議，是因為搖號軟件的基本程序設(shè)計與選用、數(shù)據(jù)錄入、流程控制等多環(huán)節(jié)、多背景，有些情況超過了律師的觀察、判斷能力范圍，眼見未必為實，如果律師僅就見到的事項或者部分事實出具見證意見或有保留的見證意見，極易給律師事務(wù)所及相關(guān)律師帶來執(zhí)業(yè)風(fēng)險，直至損害律師相對客觀處理法律事務(wù)的社會公信與職業(yè)形象。
至于在南長安街壹號的搖號過程中，公證機關(guān)在承接業(yè)務(wù)時是如何對搖號軟件的公正性等進行要求的，法治周末記者試圖聯(lián)系對南長安街壹號搖號過程進行監(jiān)督的公證機構(gòu)陜西省西安市漢唐公證處，但截至發(fā)稿前尚未與公證處聯(lián)系上。
公開資料顯示，6月3日上午，陜西省司法廳召開專題會議，研究加強商品房公開銷售搖號公證質(zhì)量監(jiān)管工作，陜西省司法廳黨組成員、副廳長李艾平在會上提出，要求未來在進行搖號購房時，電腦搖號需要使用公證機構(gòu)的自備電腦、公證機構(gòu)自有或政府主管部門開發(fā)的軟件以及操作平臺，防止電腦搖號作假；使用第三方平臺和軟件應(yīng)當(dāng)在檢測機構(gòu)進行檢測；搖號前還應(yīng)當(dāng)進行測試，以免發(fā)生作假情況。
查詢除西安之外的其他7個要求搖號出讓的城市的搖號細則，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，上海、南京、長沙、成都、武漢均要求，搖號軟件由公證機構(gòu)提供，軟件或由公證機構(gòu)在諸多軟件商中篩選，或由公證機構(gòu)委托軟件公司開發(fā)。
僅控制搖號軟件端還不夠
“控制好搖號軟件，可以從很大程度上保證搖號買房的公平公正性，但是并不一定能確保公平公正。軟件是死的，人是活的。搖號軟件再沒問題，但是如果輸入的數(shù)據(jù)或備選有問題，結(jié)果也未必是公平公正的?！?span style="box-sizing: border-box; padding: 0px; margin: 0px; color: rgb(33, 33, 33); font-size: 14px; font-family: 微軟雅黑; font-weight: 700; max-width: 100%; word-wrap: break-word !important;">四川貝恩律師事務(wù)所主任王玉臣說，搖號過程中，相關(guān)部門的監(jiān)管必不可少，一方面，很多城市的購房和限購密不可分，需要相關(guān)部門對備選者進行資格審查；另一方面，多一層監(jiān)管多一層保障。
王玉臣還建議，即使是政府或公證處提供的搖號系統(tǒng)，也需要定期檢測，避免出現(xiàn)問題。另外，可以建立一個搖號系統(tǒng)資源庫，每次搖號前可以從資源庫中現(xiàn)場隨機選定一個搖號系統(tǒng)，盡量降低人為干涉風(fēng)險。
“搖號的公正性既需要搖號軟件過硬，也需要操作人員的公正性，政府監(jiān)督搖號，再由公證處介入，結(jié)果會更有保證?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長趙秀池在接受法治周末記者采訪時說。
目前，在8個出臺搖號售房政策的城市中，深圳的做法是公證搖號加政府現(xiàn)場監(jiān)督的方式。
搖號與一二手房價格倒掛
在當(dāng)前的市場形勢中，為什么會有人愿意打點關(guān)系買新房？
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴法治周末記者，這主要是因為熱點城市的一二手房價格倒掛。
“新房價格由于需要到政府部門辦理預(yù)售許可，預(yù)售價格受政府控制，環(huán)比不增長、逐步有回落，這是近期新房的定價原則?！崩钣罴握f，這樣一來，新房價格與不受管制、交易成本高(稅費占房價的6%至10%)的二手房價格“倒掛”，熱點城市的新房價格普遍低于同區(qū)域二手房價15%至30%。
李宇嘉稱，在這種情況下，很多人認(rèn)為買到新房就是賺到，剛需和投資者都想去“房市打新”。如果沒有政府監(jiān)管，很容易出現(xiàn)暗箱操作，而且開發(fā)商的工作人員也會有暗箱操作的利益沖動，此前內(nèi)部人士炒賣房號、銷售新房屋時收取“茶水費”，房源內(nèi)定和權(quán)力尋租等現(xiàn)象層出不窮。
“舉個例子，假設(shè)一套新房比周邊二手房低100萬元，開發(fā)商工作人員拿出部分房子賣房號，即便一張房號賣20萬元，也會有很多人想買?！崩钣罴握f。
趙秀池對法治周末記者表示，購房者瘋搶限價新房，搖號亂象出現(xiàn)的根源是供不應(yīng)求。這些問題需要從源頭上解決，增加供應(yīng)，通過調(diào)控實現(xiàn)供求平衡。
